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中歐學院教我們《市場營銷學》的柏唯良（BurgersWillemp）教授在給我們授課的過程中提到不斷上漲的中國股市,他用“雞籠里的雞”做比喻,形象地解釋了股市為什么上漲的道理。

　　如果將100只雞關在一個籠子里,開始的時候一定天下大亂,只有等打斗的局面結束,有死去的、有柔弱的,最后取得平衡的時候,強者才更強。處于蠻荒時代的企業競爭是非常殘酷的,目前中國企業的市場競爭,龍頭企業基本成型并已漸漸走向品牌經營的時代,能留下來的企業開始有了好的收益與業績。2007年6月30日以前上市的1364家公司,上半年實現凈利潤1897億,較去年同期增長79.12％。這個業績的取得,也許部分跟產業集中度的趨勢有關,這也許是支持股價上漲的一個原因。

　　這也是分析問題的一個角度。以房地產行業為例,國務院發展研究中心、建設部政策研究中心、全國工商聯房地產商會及中國經濟年鑒社近日共同發布了《中國房地產企業競爭力研究報告》。《報告》稱,盡管我國房地產市場近年炙手可熱,但我國房地產企業的規模化程度不足。美國最大的5家房地產企業在全國住宅市場的份額占到了15%,其中最大的房地產企業普爾特公司占全美住宅市場份額的4%。香港最大的10家地產集團的開發量約占香港總開發量的80%左右,市場集中度更高。我國房地產公司數量達到5萬余家,排名前10位的房地產企業的市場份額加起來不超過6%,最大的房地產企業萬科在全國所占份額不過1%。地產業有競爭和淘汰,宏觀調控必然使許多小房地產企業倒閉,以后能有一定市場規模的企業很可能不超過100家,而這100家企業中的翹楚,將占有最大的市場份額,有最好的利潤。未來20年內,中國可能是全球房地產領域內規模最大、增長最快、購買力最強的市場。

　　類似房地產行業變化的趨勢,在各行各業中都有表現,最后,各行各業都會有斗贏的公雞,這個過程也少不了“外國雄雞”加入戰斗。誰是最后斗勝的公雞,誰是雞王？！也許誰就是未來最大的贏家！

　　2007年8月10日

投資札記之二：選股沒有秘密(11) 

　　中國核心城市的房價有可能世界第一

　　房價的長期趨勢與我們的投資休戚相關。常有朋友問我對地產股如何看的同時,會順帶問我對房價怎樣看？我通常回答：長期看,中國核心城市的房價有可能成為世界第一。為什么？

　　導致房價上漲的根本原因,在于經濟的發展與供需結構的變化。經濟發展必然導致地價的上升,地價是經濟發展的函數,最終一個國家的經濟發展了,其結果一定會通過土地與房屋價格的變化反映出來。2007年7月19日,中國國家統計局公布了上半年國民經濟運行情況,同時也公布了修訂后的2006年GDP現價總量為21.0871萬億元,比初步核算數據增加1464億元。許多經濟學家預測,中國在2007年年底會取代德國成為僅次于美國、日本的全球第三大國家經濟體。中國經濟能在不到15年的時間里,連續趕超世界傳統諸強,從世界第十一位奔到第三位,這個意義是重大的。

30年來,中國已由低效率單一低水平的經濟體,逐漸演變成一個新興經貿產業大國,這從根本上改變了中國和多數中國人的生存狀態。一個世界共識是——中國正在急速融入世界,其正站在“大國之路”的出發臺上。根據日本經濟研究中心對世界經濟的預測,到2020年,中國的經濟規模將超過美國成為全世界最大的經濟體。從有記載的歷史看,如果中國真有此成就,也并非新鮮事。據高盛公司研究預測,1825年中國和印度在世界經濟中所占的份額約為40%,與高盛公司預測的2025年兩國在世界經濟中所占的份額相同。而據專家以可超越國家和時代進行比較的“國際美元”推算,中國在世界生產總值中所占比率,從公元前2000年到19世紀中葉,一直占20%多至30%多,后因戰亂等原因,20世紀中葉降到了4%左右。從歷史的視角看,占據了全球五分之一人口的大國,“重歸超級大國”的行列,應該是情理之中的事情。在一個經濟持續發展速度達到兩位數的較長的經濟周期內,出現加息周期和通貨膨脹的可能性幾乎是一種必然,而經濟發展速度達到兩位數,幾乎不可避免地要伴隨地價和樓價的上漲,這是客觀規律。

　　從中國房地產需求的角度,拋開政治化的房地產討論,影響國內房地產市場的基本因素,還是需求。聯合國人口基金公布的《2007世界人口狀況報告》指出,中國有660多個城市,幾乎其所有的工廠都位于或鄰近城市,不像美國有許多大公司總部就在鄉村小鎮子上。按有關計劃,在不到10年里,中國人口的一半以上約8.7億人將成為城市居民；屆時將出現83個人口在75萬以上的城市,但其中僅有6個城市能為500萬以上的居民提供住房。到2005年底,中國的城鎮人口為5.6億,在未來十年內中國將新增3億多城市人口。聯合國的報告估計,每年有1800萬農村人口將轉為城市人口。而中國大學生人數增長速度也十分可觀,這些學生中有相當比例的人要留在中國的核心城市發展,這也是房屋需求的力量。據統計,2002年大學畢業生人數是145萬,2003年為212萬,2004年增至280萬后,2005年突破300萬,2006年又突破400萬。教育部長周濟在2006年大學畢業生就業工作會議上說,“十一五”期間,全國將有2500萬以上的普通高校畢業生需要就業。這意味著未來5年中,每年至少有500萬人從大學畢業。這些新增的城市人口,將會成為國內房地產市場增長的巨大動力,這是影響中國房地產市場價格的一個基本因素。

　　從房地產供給的角度,中國國土面積960萬平方公里,僅次于俄羅斯與加拿大。據統計,中國實際耕地面積約20億畝,位居世界第三位；有林地面積19億畝,居世界第六位；草地面積約60億畝,居世界第二位。與土地利用緊密相關的河川徑流量2.7萬億立方米,居世界第六位。但按人口平均,中國人均占有耕地1．65畝,僅為世界平均數的1／3；人均草地5畝,為世界平均數的1／2；人均林地1.5畝,僅為世界平均數的1／6；人均水資源2300立方米,為世界平均數的1／4。到21世紀中葉,中國人口達到15~16億時,人均占有實際耕地面積將下降到1.1~1.2畝,占有淡水資源也將下降到1800立方米,水土資源供求將處于危急狀態。另外中國水土資源分布不平衡,北方地多水少,南方地少水多,組合錯位,加劇了資源的緊缺性。據聯合國糧農組織統計,目前全球蔬菜的48%、豬肉的47%、水產品的33%、糧食的22%都被中國人吃掉了。2007年豬肉與食品價格的上漲,也許是中國從農業國轉向工業國家的一個重要信號,如果中國無法避免這種轉制,保證土地、水資源的可持續利用與農業的可持續發展,也許會有越來越多的農產品需要進口。考慮未來,如何保證龐大的人口群和高速的經濟社會發展對土地、水資源的需求,將是中國經濟社會發展過程中的一個嚴重挑戰。當然,還有環境因素的挑戰,僅華北地區每年就有1506平方公里耕地將變成沙漠。

投資札記之二：選股沒有秘密(12) 

　　因此2006年中央提出一定要守住2020年18億畝耕地的紅線,如果能堅守,那就意味著未來14年時間,中國年均可減少的耕地面積僅為200萬畝（1333.4平方公里）左右。按照中金公司的統計數據,即便減少的耕地全部用于城市建設（2005年耕地減少542.5萬畝,其中59%用于城市建設；2006年耕地減少460.2萬畝,其中84%用于城市建設）,在面積上也僅相當于每年增加1個北京市,或者1.5個上海市,或者3個重慶市。目前我國人口年均增長約為1600萬,如果按照2006年城市人口密度估算,每年將需要新增314萬畝（2096平方公里）的城市建設用地,用地缺口114萬畝（2006年城市人口密度131平方米每人,314萬畝,缺口114萬畝；國家規定人均合理建設用地87平方米每人,208萬畝,缺口8萬畝）。這就是中國房地產市場供給的現實情況,中國地價、房價上漲的根本原因——除去經濟高速發展的原因外,核心問題從“供需角度”分析——也是需求遠遠大于供給。

我們再來看看深圳的情況,據廣東省統計局最新人口分析報告,由于大量流動人口聚居珠江三角洲,使2005年珠三角人口密度達到了1035人/平方公里,而廣東省常住人口最多的是廣州和深圳,2005年的人口密度分別達1277人/平方公里和4239人/平方公里,廣州1500萬人口,深圳約1200萬人口,兩個中心城市的常住人口已逼近“臨界點”狀態,達到人口承載的極限。深圳現任市委書記李鴻忠先生在2005年一次城市規劃會議上說：“土地資源緊缺消耗嚴重,五年后深圳可能無地可用。”深圳市土地總面積1953平方公里。其中,974平方公里為基本生態控制線,屬于必保用地。在發展最快的十幾年里,深圳年均增加建設用地近30平方公里,而在近千平方公里的可供建設用地中,已有800多平方公里用完,剩余不過200平方公里,而且已經幾乎沒有可供成片開發的土地,按照目前這種態勢,“十一五”期間,全市的建設用地就將消耗殆盡。這就是深圳土地資源的現實情況,但與此同時,深圳的經濟發展二十多年跨了五大步。自1979年開始,用了18年的時間,使社會生產總值達到第一個千億元,第二個千億元用了5年,第三個千億僅用了兩年,第四個千億用了一年,第五個千億用了一年。2006年深圳市實現GDP5813．56億元,經濟總量直逼6000億元的新臺階。“十五”期間,深圳本市生產總值年均增長16.3％,未來10年,深圳的GDP總量將肯定超過萬億元。深圳政府也制定了一個2010年人均GDP要達到1.2萬美元的目標。從數據上看,深圳將在2008年,成為人均GDP首次超過1萬美元的中國內地城市。廣州和上海也預計將在2010年達到人均GDP超過1萬美元的目標。按照世界銀行的衡量標準,人均GDP超過1萬美元是公認的從發展中狀態進入發達狀態的標志線。日本人均GDP是在1984年超過了1萬美元,香港、新加坡、我國臺灣和韓國的人均GDP分別是在1987年、1989年、1992年和1995年超過了1萬美元。也就是說,不遠的將來,深圳人將像24年前的日本人一樣進入“發達地區”,而這才剛剛開始。最近由多名香港前官員提出的《建構“港深都會”》的研究報告提出——打造中國第一個頂級國際都會構想,報告估算,若“深港都會”GDP保持年均約8%的增長率,到2020年,“深港都會”的經濟總量將達到1.11萬億美元,超過倫敦、巴黎、芝加哥和洛杉磯,僅次于紐約、東京,躋身世界城市帶第三位。

　　一方面是土地資源的竭盡,一方面是經濟的高速增長和需求的不斷提高以及國際都市化發展的趨勢,這也許就是深圳房價與洛杉磯的豪宅比肩的原因。在美國的時候,我也想過類似的問題,如果中國的房價不斷上漲,為什么我們不能搬到加拿大、澳洲、美國去生活？可惜我們是中國人,也許骨子里流淌的血液已適宜了這塊土地,讓我搬去洛杉磯華人聚居區,我還是不適宜那里的人文和環境,更別說無法融入美國的上流社會,只能在華人圈子里打轉轉,遠不如火熱的中國生活來得熱情、奔放、刺激、滿足、更有心得與收獲。

　　美國富豪們喜歡以大片土地作其游樂場,并以此作為身份的象征。網上零售商亞馬遜創辦人貝索斯多年來收購了多個牧場,令他以30萬英畝地占美國地產月刊《THELANDREPORT》地主榜第23位。年近七旬的時代華納前副主席特納現于全球7個國家擁有15個牧場,占地200萬英畝,更是美國最大私人地主。美國農業部數據顯示,2006年當地農業用地價格比2005年銳升15%,至每英畝1900美元。但美國3億左右的人口生活在與中國的國土面積相近的937萬平方公里的土地上,而中國與之不可比的是美國的國土面積中適宜耕作的面積高達90％。國土遼闊,耕地廣闊,氣候溫和,這是人類居住和產業發展的基本條件,美國的人口和產業分布幾乎可以不受土地條件的制約。如果中國人的居住方式,也像美國一樣,我跟朋友開玩笑：“上海人恐怕要住到南京,?京人要住到合肥,合肥人要住到鄭州,鄭州人要住到西安,依此類推很大一部分中國人要住到沙漠里了。”所以,中國要發展只能集約土地,高密度、向空中發展,這是一個必然的趨勢。但對那些想住類似美國大宅的朋友,只能花費比在美國甚至歐洲多得多的錢了,這恐怕也是一個接力賽的過程與結果。因此,十年、十五年、二十年以后,中國核心城市核心地段的房價有可能達到世界第一,也沒什么可奇怪的。

投資札記之二：選股沒有秘密(13) 

　　倫敦就曾以優惠政策吸引全球富豪積聚城市財富。倫敦豪宅價格曾在2007年2月創下28年來最大的月漲幅,達31%。當地房地產商萊坊國際物業（KNIGHTFRANK）編制的每月房價指數顯示,2月倫敦豪宅的平均價格較去年同期增加31%。萊坊所指的豪宅是價值超過300萬英鎊（約4561萬人民幣）的獨立屋,或超過150萬英鎊（約2281萬人民幣）的住宅大廈。萊坊住宅研究業務主管貝里說：“過去兩年倫敦市中心房價的上漲速度,比英國其他地區高出兩倍,這種漲勢主要限于市中心區。如果今年上漲20%,我也不會驚訝。”美國《新聞周刊》2007年3月19日一篇文章“全球大城市樓市緣何高燒不退”一文中曾描述：“10年的牛市使超級富人的隊伍明顯壯大,以至在巴黎和布宜諾斯艾利斯‘收藏’臨時公寓,就像富人收藏汽車或美酒一樣。熱門城市對豪華住宅的需求超過供給,價格自然貴得嚇人。這在豪華地段尤其明顯,那里的增長率往往是整個城市平均水平的兩三倍。仲量聯行住宅調查部負責人休·福克斯利說:‘這里存在一個有趣的矛盾：這些買主不會守在某個地方,而在全球各地飛來飛去,但他們的購房范圍大概只在100條街道里挑選。’穿行于世界各大城市的商界精英喜歡在工作的地方優雅地生活。在上海這樣的城市,銀行和保險等高檔服務業非常集中的地方房價直線上升……同樣的情況也出現在印度,商業中心孟買黃金地段的房價2006年猛漲90%……”

　　“維持一個比較高的房價限制進去城市的門檻,西方經濟學認為這是一個規律性的東西。”相比我們靠戶籍制度、靠行政手段人為改變不同人命運的方式,這個選擇也許更文明更符合自然規律。試想如果中國能真正做到遷徙自由,北京、上海的房價可能又要上一個新臺階。同樣的分數一個可以上北大、清華,一個只能上普通本科,為了孩子的未來,中國的富翁一定會聚集上海與北京；得小病可以在小地方治療,但得大病還要到北京與上海；還有藝術欣賞等等。世界級富翁他們有著自己獨特的文化品位和消費要求。如果中國二十年后真成了全球最大的經濟體,如果富裕人口能達到20%,就等于美國整個國家的人口,中國的核心城市如北京和上海,也許二十年后能有這樣的魅力推動城市集聚財富,走向世界。當然這需要中國走好關鍵的每一步!