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個案背景：

趙先生是一家公司的高級管理人員,除了一套已經擁有產權的130平方的住房以外,另有家庭積蓄40萬元。這幾年,為了確保家庭資產的增值,趙先生炒過股,參與過民間借貸,但由于股市一度走低,民間借貸又經常遇到“借錢容易要賬難”等問題,結果不但沒有使家財增值,反而出現了一定幅度的縮水。趙先生認為：目前高收益、低風險的投資渠道幾乎無處可尋,存銀行又對較低的利率能否抵御物價上漲帶來的貶值風險心存顧慮,聯想到中國人特有的“置業”情結,他便產生了轉向房產投資的想法。但趙先生對房地產投資可以說一竅不通,有點“老虎吃天,無從下嘴”的感覺,為此他特意找到專業理財師為他指點迷津。

理財師投資分析：

近年來,百姓的投資渠道逐步拓寬,但真正能夠確保家財增值、并且年收益高于銀行貸款利率的項目可謂鳳毛麟角。多數家庭購買國債、參加儲蓄的年投資收益率一般在2%左右,有的還因投資不當造成收益的“負增長”。所以,趙先生在炒股這條路走不通的情況下,及時尋求其他收益高的投資渠道無疑是明智之舉。這幾年,我國的房地產市場一直呈現了波浪式升溫的勢態,留意一下身邊的朋友,誰要是在幾年前獨具慧眼多買了套房子,其房產升值帶來的收益肯定讓你羨慕不已。現在房價雖然穩步攀升,但除了一些被刻意炒作、房價短期內已經大幅攀升的地區或地段以外,只要投資得當,選準潛力位置,應當說投資房產還是有錢可賺的。趙先生家底殷實,完全可以在有住房的基礎上,根據自己的情況再適當購置住宅商品房、二手房或沿街商業房,體驗一下家外有“家”、坐收房租的愜意感覺。

理財師投資建議：

方案一：購買住宅商品房

避開房價較高的黃金地段,如果商品房的均價為2200元/平方（按中小城市或大城市郊區房價標準）,以現有40萬元積蓄可購買3套60平方的兩居室新住宅房或竣工五年內的二手房,然后以每套每月500元的租金對外出租,則三套房子的年房租總收入為18000元,租房的年收益率為4.5%（在所購商品房周圍有CBD或白領客戶較多的情況下,房租收益還會相應提高）。另外,如果本年度該地區房產價格上漲5%,則趙先生的投資總收益會接近10%。

方案二：購買沿街商業房

沿街商業房的售價一般會在每平方4000元以上,雖然價格較高,但租金也會水漲船高。如果商業房的售價為每平方5000元,40萬元可以購買兩套40平方的門面房,每套月租金為1000元,則每年租房的收益為24000元,實際年收益率為6%。本年度該地區房產價格如果上漲5%,則投資總收益會達到11%。

方案三：借雞生蛋,加大投資“砝碼”

以現在自住的房產作抵押,可以從銀行獲得貸款20萬元,加上40萬元的積蓄,可以購買40～50平方的沿街商業房三套。其房租總收入為：3套×1000元×12個月=36000元,扣除20萬元的貸款利息20萬元×4.77%年利率=9540元,則趙先生的實際投資收益為36000元-9540元=26460元,投資總收益率達到6.6%。考慮房產升值的收益,這種“借雞生蛋”投資法的總收益接近12%。

方案四：購買期房

通常樓盤在前期發售時,價格會較優惠,隨著建筑期不同,售價會逐漸提升,到現樓時價格會更高。所以,在有了一定的房產投資經驗以后,不妨進行一下“短線”炒作,在樓盤內部認購時,交納押金訂好房子,在簽訂正式購房契約或現房出售時再將房子倒手賣掉。如果位置選得好,時機把握得準,這種短線“炒房”的收益會達到15%以上。

投資房產的具體步驟一般是：確定房產位置———進行詢價和比較———達成購房意向———簽訂協議或辦理過戶手續———對外租賃收取房租———房產價格攀升到一定價位時拋出。房產出售后可以落袋為安,也可以開始新的投資循環。另外,除了自己對購房、租房進行親自操作以外,沒有時間和經驗的投資者還可以請專業的房產經紀人為你當好參謀,辦理過戶、招租等手續；已經開辦“房屋銀行”的地區,還可以將購來的房子存入“房屋銀行”,坐享利息。

注意事項：

１.減少買房成本,增大盈利空間

購買新房也好,二手房子也好,首先要最大限度地掌握房源信息。可以通過規模大、信譽好的中介機構尋找適合自己投資的房源,也可以在報紙的“百姓廣告信息”欄和當地房產網站,以及電視、廣播電臺等媒體發布個人求購信息,求購信息盡量簡單明了,比如：“求購中心路以西、20萬元以內、三樓以下、水電暖齊全住房一套,聯系電話××。”這樣,對購房信息進行廣而告之,你就占了買房的主動權,面對眾多送上門的售房信息,可以對房價、位置、面積等因素仔細比較,綜合衡量,優中選優。

２.選好地段是確保收益的關鍵

在房地產業界有一句話投資的“至理名言”：第一是地段,第二是地段,第三還是地段。由此可見地段、位置在房產投資者眼中的分量。投資房產的目的是為了獲取較高的房租以及獲取房產的升值收益,因此購買住宅房應充分考慮生活環境和人文環境,避免因空氣噪音污染、物業管理存在缺陷等因素影響租金收入和房產升值；沿街商業房更要考慮升值潛力的問題,該地段的商業環境、周圍的城建開發進度、該地區的經濟“指數”等因素均應作為實際投資的重要參考。

３.出租住房要算細賬

房子買來后,你可以用買房的辦法發布出租信息。對于求租者首先要查驗身份證件,然后簽訂租房合同或協議,讓對方預交半年以上的租賃費,防止因短期退租影響租房收益的穩定性；租房合同最好一年一簽,因為近年來房租“行情”呈上升之勢,簽訂時間太長,如果行情繼續上漲,必然會影響租房收益。在出租房屋時,還要注意選擇信譽好、素質高的租客,以免因租金拖欠、抗租等引起糾紛。

４.購買房產須防欺詐

購買新房應看房產開發商的信譽、資質以及各種手續是否完備；購買二手房應選擇三證（房產證、地產證、契證）齊全的住房,房產證是房屋的所有權證明,應必不可少,如果沒有地產證、契證,應考慮將來補辦證書的費用以及將來賣房時對房價的影響,適當壓低二手房價格。為了減少麻煩,在房產交易、租賃過程中,你可以找一個房產專業的律師,對簽訂合同、付款等投資行為進行把關,確保房產投資的穩妥。

如果你是和趙先生一樣的高級白領,或擁有一定積蓄、希望尋求收益高的投資渠道,在當地房地產市場具有良好發展前景的情況下,你不妨參考這個個案進行適度投資。想想看,如果你手中的錢以每年10%的速度增長,考慮收益再投資的復利因素,相信你離成為“百萬富翁”的日子已經不遠了！